Valor Econômico – O Plano Diretor Estratégico (PDE) atual de São Paulo foi aprovado em 2014 e a por revisão, com a segunda votação prevista para segunda-feira (26). A política de incentivos para zonas de eixo de transporte culminou em mais obras. Essas regiões tiveram a maior área construída desde 2016 – ano da aprovação da atual lei de zoneamento – e o segundo maior número de novos alvarás de construção, atrás apenas da zona mista, que tem maior extensão territorial.
O levantamento é da consultoria imobiliária Binswanger, com base em alvarás concedidos pela prefeitura para construção na cidade, que mostram os efeitos do PDE sobre a produção residencial.
Além de ter mais metros quadrados erguidos, as zonas de eixo também apresentaram tipos mais variados de prédios, com ocorrência predominante de uso misto, como a presença de comércios no térreo. A cidade toda, aliás, ganhou mais prédios de uso misto desde 2016, em detrimento de conjuntos residenciais horizontais — casas e prédios baixos, apenas para habitação.
“O metro quadrado de São Paulo está ficando mais caro e há cada vez menos espaço para construir conjuntos horizontais, que dão lugar para os verticais”, afirma Paulo Yuh Izuka, coordenador de inteligência de mercado da Binswanger.
O levantamento abrange dados desde 2012 e mostra que o número de aprovações de novos prédios residenciais teve um pico em 2014, com 2.422, foi caindo até 2017, com 1.563, e então inverteu a curva, crescendo para 2.000 em 2020. Já 2021 e 2022 foram anos de queda nos alvarás, sendo o último o pior em termos de aprovação de projetos, com apenas 1.041.
Para Izuka, é difícil prever o comportamento do indicador neste ano. “Tivemos um volume grande [de alvarás] de 2018 para 2020, e esse volume está sendo absorvido pelo mercado, acabou saturando um pouco”, afirma.
O levantamento também mostra uma queda na participação de conjuntos residenciais verticais e um aumento dos residenciais mistos com habitação social. Segundo Izuka, essa mistura está presente em muitos prédios das zonas de eixo, que têm unidades de médio ou alto padrão juntamente com habitação de interesse social (HIS).
“Tivemos crescimento de habitação social mais forte nas zonas de eixo, que são as mais valorizadas, porque estão bem localizadas”, diz o coordenador. “A ideia do plano diretor era exatamente trazer residencial social para os eixos de transporte, mas o mercado imobiliário acabou valorizando demais essas áreas e isso dificultou a entrada desse público”, ressalta.
Apesar da maior participação de HIS no total de aprovações pela prefeitura, só 6,65% dos alvarás registrados desde 2014 são classificados como HIS 1, com unidades destinadas a famílias com renda mensal de até três salários mínimos, onde está a maior parte do déficit habitacional da cidade.
O levantamento da Binswanger destaca ainda que, apesar das zonas de eixo terem recebido o maior volume de área construída na cidade, “não se pode dizer que tal produção foi uniforme”, com algumas regiões de eixo concentrando mais construções.
Houve três vetores principais de crescimento da produção: a região sudoeste, que concentra bairros com maior renda; a Barra Funda, que era ainda muito industrial e ou por uma transformação com projetos de habitação e escritórios; e os arredores do Tatuapé, que apresentaram a maior verticalização no período.
A versão revisada do PDE pode alterar o rumo dessa produção. As medidas propostas na minuta enviada pelo relator do plano, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), já aram por alterações desde sua aprovação na primeira votação, que aconteceu em 31 de maio.
A área considerada eixo de transporte, por exemplo, onde há mais incentivos para construir prédios maiores, aumentaria de 600 metros, no entorno de estações de metrô e trem, para 1 quilômetro, e de 300 metros, ao largo de terminais de ônibus, para 450 metros. A última versão do relator reduz o aumento para 700 metros, ao redor do metrô e trem, e para 400 metros, nos terminais de ônibus.
Há, no entanto, um porém: o texto atual do PDE considera que o eixo “inclui” quadras até 600 metros, enquanto a nova versão fala em quadras “alcançadas” pela metragem. Urbanistas já se posicionaram no sentido de que isso poderia invalidar a redução do aumento previsto, já que antes a quadra inteira precisaria estar dentro da área de eixo para “contar” na regra, enquanto o texto novo permitiria que toda uma quadra fosse incluída na área de eixo se apenas um pedaço dela estiver naquele raio.
A minuta de maio previa a possibilidade de aumentar o coeficiente de aproveitamento (quanto se pode construir, em relação ao tamanho do terreno) dos miolos de bairro, fora das zonas de eixo, de duas para três vezes. Isso também foi retirado na versão mais recente.
Foi excluída, ainda, a medida que permitiria a substituição do pagamento em dinheiro da outorga onerosa (taxa para construir além do limite em uma área), que vai para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), por obras. O texto revisado do PDE será válido até 2029.
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